2025年，中 国房地产行业正经历深刻变革，其中最受瞩目的莫过于现房销售模式的加速推进。从中央到地方，一系列政策组合拳与市场实践表明，房地产行业最终走向现房销售已成不可逆趋势。
政策导向：顶层设计明确方向
2024年12月，全国住房城乡建设工作会议明确提出“有力有序推行现房销售”，并将其列为构建房地产发展新模式的核心举措。住建部要求，在土地出让阶段即约定现房销售，并配套制定开发贷、预售资金监管等金融支持政策。这一部署标志着现房销售从地方试点上升为国 家战略，为行业转型提供了制度保障。
地方实践：试点城市成效显现
苏州、南京、重庆等30余城已率先行动。苏州2025年8月取消新建商品住房2年限售政策，直接激活改善性需求；南京全面取消限售，推动存量房流通；重庆则通过土拍环节约定现房销售地块。数据显示，2024年1-11月全国商品住宅现房销售面积占比达26.47%，较2023年提升7.73个百分点，预计2026年现房试点项目将集中入市，推动占比进一步攀升。
行业挑战：转型中的阵痛与机遇
现房销售对开发商资金周转提出更高要求。以某强二线城市项目为例，期房模式下IRR（内部收益率）可达30%，而现房销售因回款周期延长至30个月，IRR骤降至6%。房企需通过装配式建筑、低密度产品开发等方式缩短工期，并提升产品力以应对市场竞争。尽管短期面临土地财政承压、开发投资下降等挑战，但长期看，现房销售将减少烂尾风险，推动行业向“好房子”转型，满足改善性需求。
未来展望：长效机制替代短期刺激
越秀地产董事长林昭远指出，现房销售是行业终极方向，但需配套金融政策支持。住建部亦强调，将构建“保障+市场”双轨制，通过优化土地出让结构、严控增量与优化存量，实现供需平衡。随着政策逐步落地及市场信心修复，现房销售有望在2025-2026年形成规模效应，最终成为主流销售模式。
这场变革不仅关乎行业规则的重构，更标志着中 国房地产从“规模扩张”向“质量优先”的深刻转型。
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